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マコトーマスブログ

2020年4月施行 民法改正につきまして②

2020/03/09

前回、売買取引における改正民法の内容について触れましたが
債権法全体の改正となるため 当然賃貸借契約にも影響が及ぶこととなります。

細かい部分まで述べると、敷金、原状回復、転貸などについても新しい規定が設けられましたが、
これらは実務での運用を明文化したものが多いと考えられます。

今回大きな変更点となるのは、トピックとして②賃貸借契約の連帯保証について です。

連帯保証人となった人は、その借主(債務者)が家賃等の支払いをしなかった場合に肩代わりしなければなりませんが、
今までは極度額の明記は義務付けられていませんでした。

(ここでいう)極度額とは…負担金額の上限 のことです。

物件のオーナー様側としては、
連帯保証人がいることによって回収リスクが保全されるため、安心して賃貸借契約を結ぶことができます。

しかし連帯保証人からすると、
どのくらいの金額まで保証しなければならないのかわからず、負担が必要以上に大きくなりかねないというリスクが生じます。

その保護を目的として、
保証契約締結時において、債務負担の上限額を具体的に定めることが義務付けられました。
極度額の定められていない根保証契約(一定の範囲に属する不特定多数の債務を保証すること)は、無効となります。
そのため物件のオーナー様としては、
連帯保証人に対して請求可能な金額を確認しておく必要があります。

加えて、保証人に対する情報提供義務も新設されました。
主債務者の財産や収支の状況、その他の債務や履行状況なども通知されることとなり、
今後、連帯保証人からこれらの状況等について問い合わせがあった場合には
必ず情報を提供しなければいけなくなりました。

このように、今回の改正では連帯保証人の保護が強化される半面、
これからは連帯保証人を頼みづらくなることが考えられます。

特に気を付けたいのは、
更新時に契約書を作成し、連帯保証人に署名捺印をしてもらう場合です。
改正後の民法が適用されるため、
極度額が明記されていないと、保証契約そのものが無効になってしまいます

貸主の方におかれましては、
更新の際に契約書の内容が改正後の規定に対応しているかを確認することが大切です。
また極度額の設定金額は原則自由となりますが、
本来の債務回収リスクと連帯保証人の負担との兼ね合いが重要となる部分です。

決めかねるところなどは、不動産会社である私たちに是非お気軽にご相談ください。

小泉