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マコトーマスブログ

2020年4月施行 民法改正につきまして③

2020/03/16

前回、民法改正における賃貸借契約の連帯保証人のルール変更を簡単にご説明しました。
今回の内容も、賃貸借契約についてです。トピック③修繕義務

前回も触れましたが、民法改正によって賃貸借契約が影響を受ける部分は
様々な範囲に及びながらも、全面的な変更ではなく
現在まであやふやであったものが明確化に規定されるようになったケースがほとんどといえます。

あやふや、というのは、特別な決まりや縛りがなく、その契約や状況ごとに扱いがばらばらでも構わなかったということです。

たとえば、入居者の住む部屋の備え付けのエアコンが壊れてしまったとき、修繕の義務はどちらにあるのでしょうか?

いままで、入居者の過失によって故障や不具合が発生した場合、入居者とオーナーのどちらに修繕義務があるのかは、ルールがはっきりしていませんでした。

今回明確に規定されたのは、
入居者側の責任で修繕が必要になった場合は、オーナーに修繕の義務はない
ということです。

自分で壊してしまったものは、自分で直さなければならない、ということが民法上明文化されました。

では、入居者の過失なく突然壊れてしまった場合はどうなるのでしょうか。

基本的に、まず入居者はオーナー(もしくは管理会社)に修理を依頼します。
建物や設備はあくまで貸主のものなので、勝手に手を加えてはならないというのが原則です。

しかし実際には、その部屋の設備が壊れていていつまでも使えないという状況は非常に不便ですよね。
このような状況になった場合も、今までは「入居者が自分で修繕できるかどうか」ということを明確に定めた規定はありませんでした。

今回の民法改正では、

入居者がオーナーに修繕の必要があることを通知した

 か、または

 オーナーがそのこと(設備が壊れていて修繕の必要が生じていること)を知ったにも関わらず、相当の期間内に必要な修繕をしないとき

急な事情のあるとき

上記の場合には、
「入居者が自分の判断で修繕をしてもいい」ということがはっきりと記載されました。

夜中にトイレが壊れ、入居者自ら修理業者を手配してあとから請求した、などということは
実務上現在までも見受けられたかもしれませんが、それゆえ、トラブルに発展するケースも多くみられました。

今回、法律上の入居者の権利として、それらが明確に認められたということになります。

しかしながら、この改正により新たなトラブルが生じる可能性も否定できません。

緊急性や、必要であるという判断の範囲があいまいであるためです。
僅かな修繕で足りるところを新品に交換してしまったり、割高な業者に手配をしてしまった場合などが考えられます。

こういったトラブルを防ぐために、やはり重要になるのが契約書内容の見直しです。

修繕の範囲について、どこまでがオーナーの義務となるかを明確にしたり
「小さな修繕は入居者で負担し対応する」などといった一文を盛り込むことなどで対処できます(この場合は、金額を記載するなどできるだけ具体的な内容にしておくことが大切です)。

その他、契約書の中に入れておくことで貸主・借主双方にとってリスク回避できるものがいくつかあります。

入居者側としても、
例えば「管理会社が対応できない時間帯にはどこどこの業者に連絡をする」という規定が明確になっている方が、対処もスムーズに行え、あとからの費用返還請求で揉めることもありません。

民法上の規定は、実務的な取り決めと必ずしも合致するわけではないので
ただ単に改正内容を理解しても、具体的にどのように反映・対応していけばよいのか判断がつきにくいところでもあります。

しかし、4月からの施行により現実的に規定が変更し、それに伴い従前の契約内容では補いきれない不測の事態が生じることは避けられません。
それは、貸したいお客様・借りたいお客様どちらにも該当することです。

すべてのお客様がよりよい賃貸借契約を結べるよう、当社も不動産会社として改正後の規定に対応しています。
何か不安な点や疑問点がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

小泉