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マコトーマスブログ

2020年4月施行 民法改正につきまして①

2020/03/02

改正民法が今年の4月より施行されます。

これにより、賃貸借契約・売買契約ともに従前とは違う取扱いとなり、
賃貸物件のオーナー様や売買物件の売主様には、変更点の確認をしていただくことが大変重要であると考えております。

マコトーマスとしましても、民法改正における不動産会社としての対応策について、様々なお客様の立場に置き換えて日々思考を巡らせているところであります。

社内や業界内の実務的な取り決めとは別に、皆さまの理解が深められるよう、
民法改正内容をわかりやすく発信してゆければ幸いです。

今回のトピックは
①売買契約における影響 についてです。

「瑕疵(かし)担保責任」という言葉は耳慣れない方も多いかと思いますが、
簡単に申し上げると「商品(物件)に何らかの瑕疵(きず・欠陥等、不適合のトラブル)があった場合に、売主がその責任を取らなければならない」といった規定のことを指します。

売主は、損害賠償の責任を負ったり、重大な場合は契約解除をされたりといった負担が生じますが
これは現在まで「任意規定」と解釈される部分が強く、契約内容の中でその責任を制限することが可能でした。

例えば、中古住宅の契約においては瑕疵担保責任の存する期間を3か月程度としたり、
中には売買締結時点で瑕疵担保責任なしとしてしまう余地も、法律上は存在したということです。
また、瑕疵の中身についても
「契約締結時までに生じたもの(原始的瑕疵)」
に限られました。

しかしながら、2020年に実施される改正民法では「瑕疵担保責任」という文言がなくなり
代わりに「契約の内容に適合しないもの」=「契約不適合責任」といった表現になります。
これは、法律上「債務不履行責任」と呼ばれます。

瑕疵担保責任と債務不履行責任の違いは、法定責任であるか契約責任であるかということです。※一部学説上の反論有

「瑕疵担保責任」 =「法定責任」…法で定められた重い責任、ゆえに契約上「軽く」制限することが可能
「債務不履行責任」=「契約責任」…ゆえに責任範囲が広く、買主が取り得る措置が増える

これはどういうことかと言いますと
「契約不適合責任」が「債務不履行責任」という契約責任となったことで、
契約不適合の対象とされる範囲が大きくなり、
原始的瑕疵だけでなく契約履行のときまでに生じたものであればすべて契約不適合責任を負うということです。

また、今まで買主が取り得る措置が、解除・損害賠償請求のみであった部分に加え
改正後は追完請求・代金減額請求も可能となりました。

売主に対し、瑕疵を修補したり、代替品・または不足分の引き渡しなどを求めることができ、
またそれらがなされない場合には、代金の減額を請求できることになります。

さらに、「隠れた瑕疵」である必要がなくなったために、買主が気付いていた・いなかったという点が問われなくなったことも、法的には大変大きな違いとなり、解除できるケースが増えることが想定されます。

以上を踏まえると、買主にとっては有利な責任形態となり、買主保護の意味合いが強く出ている改正といって良いかもしれません。

不動産の購入の検討をされているお客様には、ぜひとも為になる知識かと思います。

また、不動産売却を考えていらっしゃるお客様におかれましては、
契約の際どういった規定を置くかによって、
“避けられるトラブル”や、“守られる取引の安全”が歴然と変わってくるのではないでしょうか。

講じるべき措置の多くは、売買契約書に記載した内容による部分が非常に大きいと考えております。
(「契約不適合責任」とした民法改正後も、これらは任意規定であることに変わりはないので、
契約においてその責任を制限すること自体は可能だからです。)

売主の責任や、瑕疵の範囲、買主の取れる対抗措置などは大きく広がりましたが
例えば中古住宅購入の際などに「インスペクション」(専門家による建物の現況調査)を行ったり、
「瑕疵保険」と呼ばれるものに個人加入したりすることでリスク回避はできます。

そして契約書において、
物件の状態・状況を実態に即し漏れなく詳細に記載するということが、「契約責任」を果たす上で非常に重要なポイントとなります。

これは、売主の方だけではなく買主の方にとっても、円満な契約手続きを結ぶにあたり必要不可欠なものであるのではないでしょうか。

不動産売買の取引は、一生のうちそう何度も行えるものではありません。
売りたいというお客様、買いたいというお客様、そのどちらにおかれましても
安全で最良の取引が行えるよう、不動産会社としての「責任」を私どもも日々追求しております。

民法改正もその一つですが、不動産取引をはじめ業界全体を取り巻く環境は常に変動してゆきます。
その時点での最適なご提案を行い、すべてのお客様に笑顔になっていただくことがマコトーマスの願いです。

これからも定期的にお客様のためになる情報を発信してゆければ幸いです。
民法改正についてのみならず、不動産取引全般における疑問やご相談など
いつでもお気軽にお尋ねください。
よろしくお願いいたします。

小泉