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かぼちゃの馬車問題を受けて、サブリースについて思う事

かぼちゃの馬車、(株)スマートデイズの今回の問題についてご存知でしょうか?

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概要は以下のとおりです。

今回の問題の概要

・女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズがオーナーへサブリース借上げ賃料の支払いを停止した。

※サブリースとは、建物所有者から運営会社が借上げ、運営会社が一般の借主・入居者にまた貸しする仕組み。

・建物所有者は、運営会社のスマートデイズが借り上げる事で安定的に家賃が入ってくる事を見越して、

銀行からお金を借りて建物建築費を支払った。以後の月々の返済は、運営会社から入ってくる家賃をもとに支払っていた。

・運営会社スマートデイズがオーナーへの家賃支払い停止してしまった為、

オーナーは銀行への返済ができなくなってしまった。

契約上、原則として毎月返済し続けなければならないため、現在、収入は無いが、返済はしていかなくてはならない状況。

・何故、運営会社スマートデイズはオーナーに家賃が払えなくなってしまったのか

シェアハウスかぼちゃの馬車の実際の入居率が、4割前後と想定よりもかなり低かったため、

シェアハウス入居者(借主)からの総家賃収入が少なく、オーナーへの家賃支払ができなくなってしまった。

・オーナーさんは、今後の対応をさまざまな形で検討中。

運営会社への損害賠償請求。

土地建物を違う形で活用し、返済する。

土地建物を売却し、売却価格から返済。それでも残債が残る部分は銀行に債務免除してもらうよう交渉。

金融機関への責任追及。など

参考記事 楽待

https://www.rakumachi.jp/news/column/217978

 

 

オーナーさんにとって、大変な話です。

現在の契約上は、銀行に当初の契約通り、返済し続けなければならず、

よほど余裕がある方でない限り、資金がショートしてしまいます。

不動産投資ですので、オーナーの責任が一切ないわけではないですが、

運営会社の責任はもちろんの事、

運営会社の破綻した計画を見込んで融資した金融機関さんの責任も大きいですよね。

 

こういった問題が起きると、サブリース(借上げ、家賃保証)の仕組自体が問題とされますが、

そもそも何でこんな事になってしまったのかというと、

借り上げた会社のシェアハウス運営がうまくいかなかったからです。

※当初の計画も甘かったのだと思います。

 

当社もサブリースを行っている物件があります。

オーナーさんによって、リスクを負いたくない、安定的に家賃収入が入ってくる方を望まれている方もいらっしゃいます。

サブリースはオーナーさんの負うリスク(借主が入らない、家賃収入が不確定)を、借り上げる会社が負います。

借り上げる会社が、その物件を入居率高く維持し、オーナーさんに約束した賃料を払い続けられれば、WIN-WINの仕組です。

オーナーさんの考え方にもよりますが、需要のある仕組です。

 

最悪、借り上げた会社がその物件で赤字になったとしても、会社全体で黒字であれば、約束した賃料を支払い続ける事は可能です。

その場合、少なくともオーナーさんにとってはプラスです。リスクの部分を会社が責任をもって負ったからです。

ただ、そういった赤字物件が増えてくると、

借上げ会社は最終的に今回のかぼちゃの馬車のように破綻してしまいます。

 

サブリースを行うにあたり、借上げ会社(運営会社)の責任は重いです。

現実的に実現可能な収支計画を立て、

サブリースのメリット・デメリットをきちんとオーナーさんに説明し、

適正なお互い納得のいく賃料でサブリース契約をする必要があります。

借上げ後は、当初の計画通り、オーナーさんに約束賃料を支払える形で、

入居率を高く維持した不動産経営をしなくてはなりません。

 

今回のかぼちゃの馬車問題を通して、

不動産会社の責任の重さと、黒字経営の大切さを考えさせられました。

山岸 誠

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